КАК РАБОТАЮТ ИНВЕСТИЦИИ ПОД ЗАЛОГ

Краудлендинг — это привлечение денег от множества инвесторов для выдачи займов заемщикам через специальную инвестиционную платформу.

Если говорить о залоговых займах бизнесу, схема выглядит так:

1. бизнесу нужны деньги
2. он обращается на платформу
3. платформа анализирует заемщика и обеспечение
4. сделка публикуется для инвесторов
5. инвесторы финансируют займ
6. заемщик возвращает деньги с процентами
7. при проблемах с возвратом включаются механизмы защиты, включая залог.

Залоговый займ — это займ, по которому обязательства заемщика дополнительно обеспечены залогом актива. Это значит, что кроме обещания заемщика вернуть деньги есть еще и предмет залога, который может использоваться для взыскания при неисполнении обязательств.

Что может быть залогом
В зависимости от структуры сделки залогом могут быть разные активы (недвижимость, транспорт, оборудование и т.д.). На платформе "Финтрек" в залог рассматривается только недвижимость: жилая и коммерческая.

Для инвестора смысл залога в следующем: если заемщик не платит, у кредитора появляется дополнительный источник возврата — стоимость заложенного актива.

Шаг 1. Бизнес подает заявку на финансирование
Компания или предприниматель обращается на платформу за займом. Обычно заемщик указывает:
• сумму и срок
• цель финансирования
• информацию о бизнесе
• данные по выручке и обязательствам
• актив, который готов предоставить в залог

На что могут идти деньги инвесторов:
• пополнение оборотного капитала
• закупку товара
• исполнение контрактов
• закрытие кассового разрыва
• покупку оборудования

Шаг 2. Платформа проводит отбор заемщика и проверку залога
Проверка заемщика обычно включает
• регистрационные данные учредителей и бенефициаров
• финансовые показатели, кредитную и судебную историю
• налоговые риски и исполнительные производства
• долговую нагрузку и деловую репутацию

Проверка залога обычно включает
• право собственности и наличие обременений
• рыночную и/или ликвидационную стоимость
• ликвидность актива и возможность обращения взыскания
• юридическую чистоту документов и фактическое состояние предмета залога

Для инвестора важно: наличие залога само по себе не делает сделку надежной. Значение имеет качество актива, его ликвидность, правильность оформления и возможность реального взыскания.

• Как платформа проверяет заемщиков → статья

Шаг 3. Определяются параметры сделки
После анализа формируются условия займа:
• сумма и срок
• процентная ставка и график выплат
• вид обеспечения
• LTV или аналогичный показатель покрытия

LTV (loan-to-value) — это отношение суммы займа к стоимости залога.
Формула: LTV = сумма займа / стоимость залога × 100%
Чем ниже LTV, тем больше запас прочности по залогу — при прочих равных.

• Что такое LTV в залоговых займах: как считать и почему он важен → статья

Шаг 4. Оформляются документы
• договор займа и залога
• оферта или иные документы платформенной модели
• корпоративные одобрения
• уведомления и регистрации, если они обязательны для конкретного вида обеспечения

Шаг 5. Сделка размещается на инвестиционной платформе
После структурирования сделка появляется на платформе. Инвестор видит основные параметры:
• кто заемщик и какую сумму нужно собрать
• срок и ставка
• вид залога и его стоимость
• LTV
• целевое использование средств

Шаг 6. Инвесторы финансируют займ
Когда инвесторы вкладывают деньги, средства направляются в займ по правилам платформы.

Шаг 7. Заемщик использует деньги в бизнесе и обслуживает долг
После получения средств заемщик направляет деньги на заявленные цели бизнеса и начинает исполнять обязательства:
• выплачивает проценты и возвращает основной долг по графику
• соблюдает условия договора

На этом этапе доход инвестора формируется из процентных выплат по займу.

Шаг 8. Если заемщик не платит, включаются процедуры защиты
Если возникает просрочка, ситуация переходит в режим взыскания. Обычно последовательность такая:
1. фиксируется нарушение обязательства и заемщику направляется требование
2. может быть предъявлено требование о досрочном возврате
3. запускается претензионная работа
4. при необходимости начинается судебное или внесудебное взыскание
5. обращается взыскание на предмет залога
6 вырученные средства направляются на погашение долга в предусмотренной очередности.

Основной доход инвестора в залоговом краудлендинге — это проценты по займу.

Доход формируется из:
• регулярных процентных платежей
• возврата основного долга
• иногда — санкций и иных начислений при просрочке, если они предусмотрены документами и реально взысканы.

Но важно понимать: доходность всегда связана с риском. Более высокая ставка не отменяет необходимости анализировать заемщика, залог и юридическую структуру.

Пример инвестирования в залоговый займ с доходностью 25% годовых:
• Сумма инвестиции: 100 000 ₽
• Доходность: 25% годовых
• Срок займа: 12 месяцев
• Заемщик: бизнес, привлекающий финансирование под залог недвижимости
• Залог: коммерческое помещение стоимостью 2 000 000 ₽
• LTV: 50%
Если сумма займа по сделке 1 000 000 ₽, а залог стоит 2 000 000 ₽, то LTV = 50%. Это означает, что у сделки есть запас прочности по обеспечению.

Сколько заработает инвестор
Если займ выплачивается без просрочек и проценты начисляются по простой схеме, то расчет такой:
• Доход = 100 000 × 25% = 25 000 ₽ за год
• Итого к получению: 100 000 ₽ основного долга + 25 000 ₽ дохода = 125 000 ₽

Если заемщик не платит, у инвестора есть не только право требовать возврат долга, но и дополнительная защита в виде залога. В таком случае платформа может начать взыскание на заложенный актив. Это не гарантирует 100% возврат, но снижает риск потерь по сравнению с необеспеченным займом.

Залог — это способ обеспечения исполнения обязательств. Его задача — повысить вероятность возврата средств инвестора, если заемщик перестает платить.

Что дает залог инвестору
• дополнительный источник возврата
• дисциплинирующий фактор для заемщика
• возможность обращения взыскания на актив

Что залог не дает
• автоматической гарантии 100% возврата
• моментальной реализации
• защиты от всех рисков

Залог эффективен только тогда, когда:
• актив реально существует и он ликвиден
• его стоимость достаточна и права оформлены корректно
• у кредитора есть возможность реально взыскать и реализовать обеспечение

Сценарий работы с дефолтом:

1. Возникает просрочка - заемщик нарушает график выплат
2. Проводится досудебная работа - направляются уведомления, претензии, требования о погашении
3. Начинается взыскание - если заемщик не исполняет обязательства добровольно, дело переходит в принудительный контур
4. Обращается взыскание на залог - актив реализуется в судебном или внесудебном порядке, в зависимости от структуры сделки
5. Средства распределяются - выручка направляется на погашение долга, процентов, расходов и иных требований в установленном порядке

• Если заемщик не платит: как работает возврат инвестиций через залог → статья

1.Федеральный закон от 02.08.2019 № 259-ФЗ«О привлечении инвестиций с использованием инвестиционных платформ…» → закон
• кто имеет право работать как инвестиционная платформа
как оформляются сделки
• какую информацию платформа обязана раскрывать
• как инвестор присоединяется к сделке
• какие базовые требования применяются к участникам рынка

2.Гражданский кодекс РФ: займ, обязательства, обеспечение и залог → кодекс
• как возникает займ
• когда заемщик обязан вернуть деньги
• что такое залог и как он оформляется
• когда можно обратить взыскание
• как продается предмет залога

3.Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» → закон

4.Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)" от 16.07.1998 N 102-ФЗ → закон

5.Федеральный закон от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» → закон
Если заемщик становится несостоятельным, права кредиторов реализуются уже в рамках специальной процедуры. Ключевые статьи, на которые часто ориентируются:
• ст. 18.1 Закона о банкротстве — особенности реализации прав залоговых кредиторов
• ст. 61.2 и 61.3 — основания оспаривания подозрительных сделок и сделок с предпочтением
• ст. 138 — порядок удовлетворения требований кредиторов по обязательствам, обеспеченным залогом имущества должника

6.Федеральный закон от 02.10.2007 № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве»
→ закон
Если взыскание идет через принудительное исполнение. Для инвестора это части:
• ареста имущества
• реализации
• распределения взысканных средств
• сроков и процедур принудительного исполнения

Коротко, инвестиции в краудлендинге под залог работают на трех уровнях:
1. Закон об инвестиционных платформах — определяет инфраструктуру и порядок работы платформы.
2. ГК РФ — создает саму долговую и залоговую конструкцию
3. Законы о регистрации, банкротстве и взыскании — позволяют защищать права инвестора в конфликтных сценариях.

• заемщик может не вернуть займ в срок
• залог может оказаться переоцененным
• взыскание может занять много времени
• возможны судебные споры
• при банкротстве процесс усложняется
• часть средств может быть потеряна из-за расходов и дисконта при продаже